Kira Tahliye Davası: Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği ve Kiracının Tahliyesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşmeyi ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak sona erdirebilir. Bu sebepler Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350 ilâ 352. maddelerinde düzenlenmiştir; kira bedelinin ödenmemesi hâlinde icra yoluyla tahliye de mümkündür. Kira ilişkisinden doğan davalara sulh hukuk mahkemesi bakar.

Tahliye sebepleri

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler:

• kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi (TBK m. 350/1),
• kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, değişiklik ya da yeniden yapım gerekmesi ve bu sırada kiralananın kullanılmasının imkânsız olması (m. 350/2),
• kiralananı sonradan edinen yeni malikin aynı gereksinimi (m. 351).

Kiracıdan kaynaklanan sebepler:

• kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi (m. 352/1),
• kiracıya, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olması (m. 352/2),
• kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve kiraya verenin bunu sözleşme kurulurken bilmemesi (m. 352/3).

Kira bedeli ödenmezse kiraya veren icra dairesi aracılığıyla ilamsız tahliye yoluna da gidebilir. Kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz etmez ve verilen süre içinde borcunu da ödemezse kiraya veren icra mahkemesinden tahliye isteyebilir (İİK m. 269, 269/a).

Tahliye taahhütnamesi

Kiracı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ancak boşaltmamışsa kiraya veren, boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icra dairesine başvurarak ya da sulh hukuk mahkemesinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/1). Bu süre geçirilirse o taahhüde dayanılarak tahliye istenemez.

Taahhütnamenin geçerli sayılması için Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında şu koşullar aranır:

• Yazılı olmalıdır. Adi yazılı şekil yeterlidir; noter onayı şart değildir, ancak imza ve tarih tartışmalarını önler.
• Kira sözleşmesi kurulduktan ve kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhüt, kiracının serbest iradesini yansıtmadığı kabul edildiğinden geçersiz sayılır.
• Boşaltma tarihi belli olmalıdır.
• Kiracı tarafından imzalanmalıdır; birden fazla kiracı varsa hepsinin imzası gerekir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye

Kiraya veren, kendisinin veya yukarıda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır (TBK m. 350). Yargıtay uygulamasında gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.

Gereksinim amacıyla boşaltılan kiralanan, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa veya imar nedeniyle boşaltılan kiralanan için de aynı yasak geçerlidir ve eski kiracının yeniden kiralamada öncelik hakkı vardır. Bu kurallara aykırılıkta kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355).

Yeni malik

Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisinin veya yakınlarının gereksinimi nedeniyle iki yoldan birini izleyebilir: edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirip altı ay sonra dava açmak ya da sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmak (TBK m. 351).

Önce arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Bu kural 1 Eylül 2023’ten beri uygulanmaktadır. İcra yoluyla ilamsız tahliyeye ilişkin hükümler ise saklıdır; yani tahliye davası açmadan önce arabulucuya gidilmesi gerekir, taahhütnameye veya ödenmeyen kiraya dayanan icra takibinde bu şart aranmaz. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla dava açılabilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat 13 Ekim 2026 itibarıyla kontrol edilmiştir.